「家を買った方が毎月の支払額が減る」
「家やマンションを購入した方が、資産として残る」
と言われ、家を買おうかなどうしようかなと考えると思うんですが。
今回は、前者の「毎月の支払額が減る」から購入を検討している方のために、実際に私の支払っている項目を挙げて語っていきたいと思います。
意外と知られていない購入住宅の支払項目
「家を買ったらローンだけ払えばいいんだもんね」
そう思っていませんか？
不動産屋にシュミレーションして貰ったら
「今10万円の賃貸に住んでいるなら、ローンで買えば月々7万円で済みます」
よくそんな例がいたるところに掲載されていますよね？
「同じ広さでそんな安く住めるの！」
「買った方が広くて安いところに住めるじゃん！」
と感じて皆さん購入するんだと思いますが、購入後あなたに破綻して欲しくないから詳細を書いておきますね。
ローンを組んだ場合の月々の支払項目は、以下
- 住宅ローン
- 火災保険
- 地震保険
- 固定資産税
- 団信または収入保障保険
２．３は、数年間を一括。
４は、1年分を一括。
で支払いますが、ここでは12カ月で割って月々支払額として見ていきたいと思います。
というのも、私は一括払いの支払項目は12で割って平均化して考えておいた方が良いと思っているんですね。支出に対しては、かなり神経質に考えておいた方が何かあった時も安心できます。
例：固定金利35年0.93％ 借入額2900万円 とした場合
- 月々の返済額は8万円。
- 火災保険は10年間で約20万円。
- 地震保険は、5年間で10万円。
- 固定資産税は、年10万円。
- 収入保障保険は、月4000円。
２～４の金額は、ローンに関係なく契約するなら一律にこの金額です。私もそうなっています。人により違うとすれば、返済額と収入保障保険の金額が違うだけです。
これをまとめると、月々10.2万円の支払いになります。
収入保障保険ではなく団信契約だと月1万円ぐらいなので、その場合は6000円高い10.8万円になりますね。
収入保障保険の方が団信よりお得な理由は、こちらで書いています
どうでしょうか？
「月々の支払額が8万円になりますよ～」
と言われて購入したものの、実際はいろんな支払項目があり平均化するとこれだけの金額が積み上がってしまいます。
人によっては「数年分一括で支払っているものは考えない」という方もいると思いますけど、支払うことには変わりないのでアベレージとして計算しておいた方が安心できると思うんですよね。
地震保険を5年間としているのは、最長5年契約となっているからです。
実際に家を購入した私が、ボソッと思ったこと
「意外と支払うなぁ・・・」
「誰ですかねぇ、安くなると言った人は」
不動産を購入するぞ、というアバウトな計算で出発した状態から実際に購入するあいだに知識を付けていったのですが、意外と支払います。
それでも、賃料と上記の支払額総合を比較すると、明らかに同金額で広い部屋・家に住めるのは確かです。
また、継続10年間購入物件1%分の控除などもあるので上記例の2900万円のローンを組んでいれば、毎年約29万円の控除となるため2610万円で購入したことにもなります。
ただし、29万円控除を丸々受けるには年収500万円以上ないと消化できない金額です。
それだけの年収がないとしても夫婦でローンを組み、1500万と1400万で分けてローンを組めばいい話ですけどね。年間控除額15万円程度であれば消化しやすいと思います。
保険に入らないという考え
火災保険・地震保険・収入保障保険に入らないんだと考え、それはなしだと思います。
例えば、地震により隣家の瓦が自宅に当たって破損した。
このような場合、法律的に隣人が我が家に何か支払う義務というのはありません。なぜなら、地震の災害はお互い様だから。ただ、地震保険に入っていれば地震による災害ですので補償が支払われます。
正直、火災や地震で家が壊れてしまった。
でも保障満額出るから家建て替えられるもんね～と考えるのは浅はかというもので、実際には倒壊した撤去費用なども嵩みますので立て替えても赤字だと思います。
「じゃあ保険に入っても意味ない」
とは考えず、保険に入っていたからその程度で済んだと考えた方が良いです。
保険に入っていなければすべての費用を自己資金で賄おうと思うと、ちょっと私なら頑張る意欲が湧いてきませんね。
「あ～田舎ならもう一軒買えたなぁ」
と考えてしまいますからね。
小さい物件ほどコスパ低い
賃貸・分譲両方ともに言えることなんですが、小さい間取りや土地ほどコスパは悪くなります。
例えば、6畳6万円の物件が、12畳12万円になるか
と言われたら、そうはなりません。
レベルを上げたらそうなる可能性はありますが、同レベルで部屋を広くするだけならもっと安く済みます。
この考えに関しては不動産の間取り図を見るのが趣味になっているのと、これまで6件の賃貸に住んでいる経験からある程度の賃貸料傾向は把握できています。
実際に私が不動産を購入した際の、記事はこちらになります
個人的まとめ
支出を平均化して把握しておくことは、不動産投資をしていく上で重要な視点でありレントロールにも結び付いた考え方なので、支出や収入を固定して考えた方がゆくゆくは自分を幸せにしてくれます＾＾
レントロールとは、簡単に言うと賃貸明細表のことで、固定収益がいくらかとわかるので不定期収入や支出よりも固定の方がメリットとして見られるんですよね。
例えば、コインパーキングで月間10万円の売上があるよりも借上げ契約で同じ額が入ってくるのであれば後者の方が価値があるんです。価値があるというのは売却時にメリットとして見られるという事です。
話が飛びましたけど、賃貸に住んでいた頃のように賃料だけで済まなくなるのが不動産を購入するということですので、不動産ローン+25%ぐらいを毎月支払うと考えておくといいと思います。
