実際に不動産を契約するまで、変動金利0.9％固定金利1.7％だと思っていました。
というのも、一流企業に勤めている人はネット銀行の審査に通りやすいですが、一般の人は都市銀行から融資を受けローンを組むからです。
私も自営業のため「ネット銀行が無理かもしれない」とも思っていたので、多めの1.7％を見積考えていました。
そしたら、色々思わぬ出来事があったのですが、その前に変動金利について注意点を書いておきたいと思います。
9割の人が変動金利で契約
「固定金利でお願いします」
と伝えたら、9割の人が変動金利なので珍しいですねと言われました。
さすがに不動産営業マンから「9割の人が変動金利にしている」と聞かされるとかなり不安になったため、色々調べた結果、やはりそれでも私は固定金利を選択しました。
変動金利のメリットデメリット
- 金利が0.5％～0.9％と安い
- 変動金利でも5年固定10年固定ができる
- 未払い利息が発生する（盲点）
変動金利だと月々の支払いがめちゃんこ安くなります。そして、数年間固定だってできる。
そのため物件を購入する際、過去の変動金利傾向を見せて
「変動金利の方がお得ですよ」
「もう十年以上下がり続けていますからね」
と言ってきます。不動産屋は家を売るのが商売であり、あなたがローン完済できるかどうかまでの35年後までを見通して考えてはくれません。
現時点の金利と今ある収入がローン完済まで続くと予想して勧めてきます。簡単に言えば、今ある結果しか見ていません。
変動金利の元利均等返済をほとんどの人が契約しているのだと思いますし、これに対して返済額を5年10年固定（5年特約などの類）としているのだと思います。
ここで間違って覚えてほしくないのは、返済額が固定なのであって金利が固定されるわけではないということ。つまりは、返済額の内訳は元金+利息となっていますが、金利の変動の度に返済額は変わりませんが、内訳の利息が変わります。
そのため、金利が上がれば返済額自体は変わらないけど、利息が増えてその分元金が減りますよね？
するとですね、35年経っても「未払い利息」が残ります。簡単に言えば金利の変動により35年間返済し続けていたのに元金がまだ残っていたということです。すると35年契約が終わった時に「未払い利息＝残元金」を一括で支払わなくてはいけません。
まぁ5年単位で支払額が見直されるので未払い利息が残る可能性は何とも言えませんが、、
固定金利が今なら35年間1.1％固定
変動金利にせずとも35年固定金利1.1％があります。しかも最初の10年間は0.9％です。
どう思いますか？
私はずっと都市銀行を考えていましたが
「フラット35なら35年間固定1.1％ですよ」
と言われ、始めポカーンとしてしまいましたｗｗｗ
なぜなら、ずっと都市銀行で1.7％だと思っていたし1.1％ってホントですか？状態でした。
厳密には「都市銀行を希望されていますが、自営業ならフラット35が良いと思いますよ。金利だってフラット35の方が低いですし、今はどこでも繰り上げ返済の手数料はゼロ円です」というやりとりをしました。
フラット35を知らない方のために少し書きますと、フラット35とは35年間金利固定商品になります。変動金利ではなく35年間ずっと同じ返済額で35年後に確実に完済されるというやつです。繰り上げ返済も可能ですよ。
金利市場は2％台なのですが、国が不動産購入を活性化するために優遇措置をとっているのです。そのため、優遇幅が効き最終的に1.1％となります＾＾これは、この時期に購入した人に適用される政策であり、この優遇幅というのはその時期により変わります。
「自分が売ったとこが底」
株式投資をしている方なら聞いたことがあると思いますが、もっと下がると思ったとこが買い時ですし、もっと上がると思ったところが売り時です。
今の世の中を見ればもっと金利が下がるような気もしますが、海外ファンドが地方の土地を買い漁っているのでここらが底なような気もします。
何にしても35年間固定1.1％なら問題ないのではないでしょうか？
めちゃめちゃ安すぎるような気がしますね＾＾
私はフラット35Sを申し込んでます
フラット35の上位にあたるフラット35Sというプランがあります。
フラット35Sを申し込むには条件があり、建物自体の技術基準をクリアし検査機関の適合証明書（検査済証）が交付されていることが必要になります。
技術基準内容
- 省エネルギー
- 耐震性
- バリアフリー
- 耐久性・可変性
設計図面や仕様書・中間現場検査・竣工現場検査をチェックし基準をクリアしていると確認されれば適合証明書が発行されます。
例：適合証明書がない3000万円の物件、適合証明書がある3100万円の物件で迷った
金銭的に迷っているのだとしたら、フラット35よりフラット35Sの方が金利0.3％安くなる恩恵が受けられるので比較対象ポイントと捉えなくてもいいと思います＾＾
中堅投資家が考える金利とは
正直誰でも35年後のことなんてわからないと思います。
その予想不可能な事柄に対して予想を立てて計画を立てるというのはリスクが高く、また多くの人がその選択をしているから大丈夫ということにもなりません。
選挙を例として考えればわかるんじゃないでしょうか？
皆が民主党やら自民党やらを応援した結果、まぁこんな時代になっています。
誰がどのような選択をしたか？ではなく、自分自身がその選択肢のメリットデメリットを理解して賢くなった上で選択するのがいいと思います。
変動金利で35年間下がり続ければそりゃ変動金利が一番いいですが、35年先のことなんてわかりません。ちなみに35年以内に金利が上昇した時期はありますよ。
一応このように考えているため中堅投資家になれましたが、このような考えだから中堅投資家なのかもしれません。でも、確実に言えることは、自分自身で調べ賢くなった上で人生の選択をすることがとても大切だと思います。
「誰々さんが言っていたから」
結構そのようなことを言う人っているのだと思いますが、はたしてその人の信用性ってどこから来ているのでしょうか？同じ職場でも本心は何を考えているかわからない人がいたりするので、人の言葉を鵜呑みにせず考えてみてください＾＾
私が不動産を購入する上で気をつけた点はこちら
個人的まとめ
変動金利はとてもお得なんですが、固定金利だってかなり安いと個人的には思います。
もし変動金利の方が単純に安いからという理由ではなく、固定金利で支払いが難しいから変動金利を選択するのだとしたら、そもそもの物件購入を考え直した方がいいと思います。
私は、一度お金に苦労したことがあるので、支出額が勝手に変わる変動金利よりも固定金利の方が確実性のある未来を予想しやすいと思っていますよ＾＾
