不動産投資で「修繕費が嵩んで利益が吸われるよ」 なぜなんだぜ??

不動産投資は気軽にできるものではない

と感じ取っている人が大半だと思いますが、その通りです。

例えば、100円程度のお菓子であれば道端でずっと声を掛けていれば誰かが不憫に思って買ってくれるかと思います。

ですが、これが10,000円なら?3000万円の家ならどうでしょうか?

誰も「気軽」には買ってくれません。

そのような現実もあり、きちんと「出口戦略」を考えておかないと、もしもの時に困ってしまいます。

今回は、不動産投資を始め、貸して入居して退去した後の、修繕費の話をしたいと思います。

修繕費が高くて敷金だけじゃ賄いきれないよ~

大丈夫ですか?そのような方に読んでもらいたい話です。

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修繕費は敷金から捻出するのが一般的

大家は事前に修繕費を敷金という名目で回収しています。

賃貸を借りる際に、敷金・礼金:1・1と書いてあったりしますよね。

なぜ、先に修繕費(敷金)を先に回収しておくかですけど、お金は先に貰っておくことに越したことはないからです。

修繕費10万円だから払ってね~

よりも

敷金から修繕費引いた額を返金するね~

の方が、聞こえが良いからです。

入居していた者からしたら「お金が返ってくる、やった~」なんです。

先に出すか後に返すかの違いなだけなんですけどね。

でも、場合によっては

敷金だけじゃ賄いきれないよ

となることもあるかと思いますが、その際は別途請求する必要があります。

ただ、今回お話する話は、

物件を管理している管理会社に修繕を依頼したら高額だった

といった質問があったものですから、この場合の対応を書いておきます。

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自分で修繕する

  • 自分で工務店に依頼する
  • 自分で修繕する

のどちらかです。

私の所有物件は、まだ入居したままなので修繕したことないのですけど、退去した際には自分ですべて作業する予定でいます。

最悪外壁の張替えが必要だったとしても、自分で工務店を探して依頼します。

そうしないとお金貯まりませんよ?

たまに管理会社が修繕まで請け負ってくれるところもありますが、その修繕費用は一般的な見積金額を提示してきます。

要は、管理会社は月5~10%の管理費を大家から貰い、尚且つ大家に貯まった家賃収入を修繕費で回収してきます。

ダブルで回収しにくるので立ち悪いですし、でも楽をするってこういう結果を招きます。

また、管理会社は「この大家には利益が残ってる」とわかっているので、素人なら良いように回収されてしまうんだと思いますね。

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ダブルで回収されるってこういうことだよ

管理会社にダブルで回収される例を書いておきます。

例:家賃10万円 30㎡ 敷金1か月

修繕内容

  • ルームクリーニング
  • クロス張替え
  • 床張替え
  • 網戸張替え

汚れ具合によるんですが、取ろうと思えば15万円ぐらい取られます。

入居者がタバコでも吸ってない限りは、天井や壁・床の経年劣化は修繕費として取れないんですけど、大家としては綺麗にしないといけないので、クリーニングやら張替えやらが必要になってきます。

入居者だった方には5万円程度を請求し、敷金残りの5万円を返す。

足りない10万円は大家が支払わなくてはいけないんですが、最初の15万円というのは一般的な業者や管理会社に頼んだ場合であり、自分でやってしまえばその1/5ぐらいで済みます。

これは本当な話で、私が保有している物件で退去した場合の修繕内容を見積もってあるんですが、丸々新品に交換したとしても自分でやってしまえばこれぐらいで済むという金額を出してあります。

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自分で修繕する旨味

さきほど、管理会社にダブルで回収される怖い話を書きましたけど、今回は大家側がダブルで回収する話を書いておきたいと思いますね。

自分で修繕してしまえば、敷金から合法で利益を取ることができます。

どういうことなのか例を出しますと

例:網戸の張替え1枚4,500円を修繕費として計上する

自分で張り替えてしまえば材料費1枚500円ぐらいで済みます。

残4,000円は利益となるんですが、これは人件費ですね。

例:ルームクリーニング費用30,000円

自分で掃除してしまえば掃除用具だけ。

これだけの金額あれば、床に業務用ワックス濡れますし、風呂場にも浴槽ワックス濡れると思います。マジのピッカピカにできます。

実際に業務用ワックス「リンレイ」を床に塗った記事はこちら

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となると、経年劣化による大家側の支出も敷金の隠れた利益を利用して修繕することが可能です^^

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ただ、契約書段階で敷金全額没収物件もある

これが合法なのかどうかわかりませんが、入居月数により修繕費用の負担率を変える大家というのは存在しています。

  • 入居半年で修繕費25%負担
  • 入居1年で修繕費50%負担

など、修繕費の計上方法は大家しかわからないので、どうとでもなるでしょうし、相手を見て金額を提示してくるんだと思いますけど、そのような物件は存在します。

というか、私が実際にそのような物件に住んだことがあるんですよね~

賃貸会社で契約をし管理会社に行って本契約する時に契約書類って見れるんですけど、修繕内容を事細かに記している項目が数ページに渡っているなんて初めての経験で

ヤバイ物件かな

と感じました。

というのも、その部屋はマンションの中で一番良いフロアだったというのもあって、ちょっとビビってしまいました。

結果的に何もなかったわけですが、実際にそういう負担率が存在していたわけで、何かあったら面倒なことになりそうな契約だったと思います。

私もまさか不動産投資を始めるとはその当時は思ってもみなかったんですが、それが今になって良い経験となっているのも確かです。

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好きってお金になる

不動産の図面を見るのが好きなんですけど、これは家系でもあります。

両親が何をしているかとか書きませんけど、何かしらの影響を受けていて、図面から実際に貸し出すまで発展しているので、好きって行き着くとビジネスになるんだな~と感じている毎日です。

好きなことで食えたら苦労しない

と言われてますけど、実際好きなことをして今生きているんですが、苦労はします。

苦労はしますが、それが嫌だとか面倒だとか辞めたいとはならず、

は~なるほどね~

勉強になるわ~うんうん!

なんて前向きに受け止められるので、日々自己成長を感じられるので無駄が少ない生活を送れるというのはあります。

あなたが何か好きか今一度考えてみてください。

それってお金にならないと思われていることでも何でもいいんです。

その好きなことをいかにしてビジネスとして収益化させるかどうかは、後で考えればいいのですから^^

大事なのは「何だったら1日中やっていても飽きないか楽しいか」です。

通勤通学途中にでもよく考えてみてください^^

好きなことをやっても苦労はします。

でも好きでもない仕事で苦労するよりはずっと有意義だと思いますよ。

私も好きでもない仕事を10年近く我慢して会社勤めしていたからわかります!

私が遠回りした道をストレートで駆け上がってください。

そのために当サイトを運営しています^^

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プロフィール
七五三 ひかり
都内在住30代、1児の父。 投資家(デイトレ・大家)・スモールビジネス・節約家として生活しています。不労所得で生活費をコストゼロするのが夢であり、食べたいのに食べない節約ではなく、食べて尚且つ豊かに暮らす術を私の体験とともに皆さまのお役にたてれば幸いです。ハピタスを利用して無料で旅してます。