不動産投資は安全な投資か?実際に始める私の考えとは・・・

不動産投資っていろんな不安が付きまといますよね。

古くなったらどうするんだ~

借手がいなかったらどうするのか

たぶん金銭的な心配をしてしまって、二の足を踏んでしまっていることかと思います。

私はその点については心配していません。

その理由を語っていきましょうか^^

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本当は利益があるけど、税金がかからない

家賃収入からローン利息・固定資産税・修繕費・減価償却費など、その物件にかかっている費用というのは引けるんです。

例:家賃10万円(ローン7万円)で貸出、7万円の内ローンの利息1万円、固定資産税10万円だった場合

今は金利が安いのでだいたい7万円ならローン利息は1万円ぐらいでしょうか。固定資産税も10万前後ですかね。

家賃収入から経費をざっくり引いて利益は7万円ぐらいでしょうか。これをローンと相殺してチャラになるぐらいでしょうか?(収入的には月7万円です。確定申告でローンと相殺することはできません)

でも実際は、敷金礼金も貰って修繕費用なんかもかかるわけなんですが、赤字にはなりません。

また、最初の10年間は購入金額の1%額の税金が毎年返ってきます。(貸出す場合は、繰越になるので貰えません)

するとまず家賃収入で赤字になることはありません。仮に利益が多すぎてしまうような物件の場合は、購入時から名義を分ければ年間家賃収入から100万円分なくすこともできます。

まぁ、青色事業専従者の届け出をして妻や子へ月1回の掃除や見回りとして年間約100万円お給料を出せば一般的な物件であれば無税になります。

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物件が古くなったらどうしよう?

築年数が経ったら借手がいないんじゃないか?

古くなって賃料が下がるかも

都会であれば借手というのは必ずいます。そして、アパートの空きは多いですが、一軒家の空きというのは都会の場合少ないのです。

基本的には一軒家にはファミリー世帯が入居するので一度入ってしまえば3年5年は当たり前です。これが仮に築年数が経っていても中が綺麗なのであれば借手というのは結構います。

なぜか?

普通に考えて古いけど中がリノベーション済で広くて綺麗なのと、狭いけど新築だったらどちらを選びますか?仮にどちらかが埋まってしまったとしましょう。それでも残りの方を選びますよね。

要は、本当にボロ屋でもない限りは借手は必ずいてすぐ入居が決まってます

なぜ、そう言えるかなんですが、ずっと物件巡りをしていて勉強のために貸家を巡ってもいました。「こんなところでも決まるのね」というような物件でも1か月ぐらいで誰か入居しています。

つまりは、自分だったら住む住まないとは考えずに、都会・駅近であれば結構入居者というのは比較的スムーズに決まるのだと予想します^^

これがベッドタウンだと話が違いまして、ベッドタウンだと一軒家が多く貸家も増えるため良いとは言えないですね。埼玉とかドーナツエリアですね。

都会の空き家率は10%と言われていますが、相続して完全放置しているのと入居者募集しているのに空き家なのとでは違います。でなければ、もっと賃貸サイトに物件が出ていないとおかしいですからね。

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10年で元が取れる

10年でその物件がペイできるんですよ^^

例を挙げて説明してみましょうか。

例:物件3000万円(土地2000万、建物1000万)で購入、ローン8万円、貸出11万円

ざっくりで話しますけど、家賃収入が11万円×10年=1320万円

この1320万円には、ほぼ税金がかからないと思います。その理由は、上記で述べましたね。あなたが他にビジネスをしていればそこから引けます。

つまり、10年間で建物代以上を払ってしまっています。

するともう黒字なんですよ^^最悪、土地値がちょっと下落して売却してしまっても黒確定なんです。

私なら、売却せず借地権で建物を売るって方法を取るでしょうか。いや、担保にしたいので賃貸のまま貸出でしょうか。

このように考えているため、家賃収入で物件を完全にタダで手に入れるまで35年間保有する考えを捨ててしまっていいと思います。

35年ローンだとしたら、さすがに35年経てばボロくなってると思いますが、10年ぐらいではまだ新しいと思います。今時の家は、長く住めるように真四角の作りが多いですからね。瓦屋根や屋根がある家そのものが減ってきました。最近は屋上デッキがある一軒家が増えてますから。

貸家として話しましたが、自分が住んだ場合、物件3000万円に対して10年間で総額約300万円の税金減額の恩恵があります。これは国の政策を利用した極々一般的な税金控除方法です。この節税恩恵を受けた後、10年目に売却すれば尚更ペイにはなると思います。

それは、賃貸に住んでいればお金がかかったはずですから、良い物件であればそのまま住めばいいし、合わないと思えば売ってしまっても賃貸に住んでいた頃よりお金が掛かるわけではないです。

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賃貸で貸し出すなら事業ローン?

銀行は「」を見て審査する場所なんですね。

家買ってから転職した方が良い

なんてよく聞きませんか?

正社員のうちに家買っておきなさい

とも言われますよね。

つまりは、「今のあなた」を見てローン審査をします。

転勤族の方が家を買ったけど転勤で貸し出すことにした

この話に出ている方達は、どれも住宅ローンで購入しています。事業ローンではありません。

住宅ローンは1%台ですが、事業ローンは3%4%します。

住宅ローン:一括見積シュミレーション

あなたならどちらで借りたいですか?

アパート一棟を住宅ローンではおりないと思いますが、一軒家・マンションであれば十分おりると思います。

これ以上は何も言いませんが、覚えておいてください^^

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修繕は自分で

不動産投資をして失敗した方の書き込みというのは、Yahoo!知恵袋を見て回ればあります。

逆にきちんと運用できている方の書き込みというのもあります。

その成功している方々というのは、もれなく皆自分達で修繕修復しています。(壁紙や床張替えなど)要は「投資」をしている以上、コストは下げるべきであり外注任せにせず、DIYでやることが必要なのだと思います。

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個人的まとめ

間違っている内容もあるかもしれませんが、さほど金額に影響があるとは思いません。なぜなら、家賃収入はきちんと処理すれば税金がかからないようにできるから。

大手企業に勤めている人ほど、隠れ不動産投資家というのは多いのだと思います。ブランド力で信用全力で回転させているんだと考えますね。

私はコツコツですが、着実に一歩一歩進めて行こうと思います^^

だって失敗したくないじゃないですか!

色々調べて「大丈夫だ」と思っても寝れない日がたまにありますからねwww早いところ人生の上がりにつきたいもんです。

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プロフィール
七五三 ひかり
都内在住30代、1児の父。 投資家(デイトレ・大家)・スモールビジネス・節約家として生活しています。不労所得で生活費をコストゼロするのが夢であり、食べたいのに食べない節約ではなく、食べて尚且つ豊かに暮らす術を私の体験とともに皆さまのお役にたてれば幸いです。ハピタスを利用して無料で旅してます。