中古市場から見て取れるリノベ物件の供給過多の裏にある管理費・修繕費問題の闇

リノベーション物件の醍醐味は、築古だけど部屋がリノベーションされデザイン性優れた部屋になっている点。

リノベ物件が登場した頃は、他の部屋より200万~400万円ぐらい高いぐらいだったのだけど、今は余裕で500万円以上ボッている物件も見かけるようになってきた。

それでも買い手がいるのだから、需要が多いのだと思う。

正直、100㎡程度の壁紙+床の張替えは、種類にもよるけど40万円~100万円。

キッチン+システムバスの入れ替えは、セットで30万円~150万円。

つまり「新築並みじゃん」というリノベ物件は、70万円~250万円の設備代が加算されている訳なのだけど、私が中古物件市場を見て回る時は、グレード関係なく70万円で計算している。

その理由は、グレードがどうであろうと人それぞれ好みがあり、マッチしていなければ無価値だから。

築古ですが、すべてフルリフォームのリノベ物件でございます

なんて不動産営業マンに案内されるわけだけど、

まぁ多めに見積もって70万円だから、そう考えると高いよね

という物件が、ほとんどのリノベ物件を占めている。

なぜなら、壁紙+床+キッチン+バスこれ以上手を加えようがないのだから。

私はシステムバスを入れ替えるのに90万円したわ

なんて方もいると思うのだけど、それはポストに投函されたチラシの業者やホームセンターで頼んだらそのぐらいの料金になってしまう。

1人工20万円以上の見積りで、しかも工事日数は1日。怒りたくなる料金設定だと思う(笑)

今回その話をしたい訳ではないから簡潔に書くけど、料金は、商品代<人件費 だと思った方が良い。

今回は、築古による管理費・修繕費問題について語ってみたいと思います。

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リノベ物件の管理費・修繕費問題

管理費・修繕費は築年数が経てば経つほど、上がる可能性を秘めている。

逆に築古になって管理費・修繕費が安くなったという話を聞いたことがない。

その裏付けは、中古物件には「管理費・修繕積立金の改定書」があり、どのような経過で金額が変化していっているかの履歴を見ることができて、十中八九値上がりしていっている。

それは日本全体で資材や人件費が高騰していっているから。

知り合いの建設業者も完全週休2日・ナス3ヶ月・未経験可・資格住宅手当あり・その他諸々で未経験でも資格手当が入る2年目から手取23万円貰えるのに人が全然来なくて嘆いている。

だから、マンションやアパートの数だけ人材不足が浮き彫りとなり、今後も管理費、修繕積立金は上がっていくと私は予想しています。移民が入ってきてどうだかという感じ。

そういう意味では、築古のリノベ物件の管理費・修繕費がネックとなる。

ローン完済したけど、管理費・修繕費で月々4万円掛かる

どう思います?

それがプラウドやブリリアだったらまだ良いけど、世の中の多くは聞いたことがないブランド(マンション名)になっている。

しかも、管理費・修繕費の改定は、自分の意志とは関係なく行われる。厳密には総会がある。

日本全国の平均購入金額4000万円の3LDK物件で築浅だと2万円前後だけど、築10年以上で3万円~5万円の幅に収まります。

とてもレアなケースだけど、築10年なのに5万円の都内中古マンションがあって「住居人もネックとなって売りに出したんだろうな」と見て取れる物件も存在してます。

そう考えれば、自分が住んでいる物件もいつそのようなコストの掛かる物件に変身してしまう可能性もあるということ。

リノベ物件に限らず中古物件を販売する際に修繕する意図は、「高く売るため」ですから、いくら部屋の中が綺麗でも部屋の価値(上限)は決まってますから、騙されないことです。

一番お得な買い物は、スタンダード設備の安い物件であり、グレードの高い設備で高い物件は目利きが必要になってくるということですね。

私のようにファーストクラスもエコノミーも到着時間は一緒じゃん、と考える方はスタンダードな設備の家を購入した方が、買い換えられる可能性は高いです。

今や家は一生モノではなくなり、年齢と共に買い換える時代になってきてますから、資産価値に該当しない部分は切って考えた方が、損するリスクは少ないです。

定年退職後に豪邸買って死ぬまでそこで過ごすのが、賢いんじゃないでしょうかね^^

修繕費の適正価格は、100㎡=2万円と言われています。

あなたの部屋が、70㎡なら14,000円ということ。

だから、新築分譲マンションを購入する際に、70㎡の部屋なのに修繕費が1万円となっていたら、5年後に改定が行われ不足金分値上がりするということです。

なぜ5年後かと言うと、マンションには長期修繕計画のガイドラインがあり、その計画書にある金額をベースに乗せるために5年毎修繕費が見直されるわけなのですね。

未入居・滞納などで、大概は上がっていきます。

タワマンや億ションであれば、組合が積立金を運用したり何なりと優秀な住居人が行動を起こしてリスク対策してくれるのですが、一般的なマンションであれば管理会社丸投げなので今まで述べたようなことになります。

都内近郊で物件を探している方は、こちらの記事で資産価値の減り難いエリアを確認してね。

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プロフィール
七五三 ひかり(18万PV/月)
ライフキャリアを改め定年した都内在住30代、1児の父。 デイトレ・大家業・副業の欲張りセットで第二の人生挑戦中。低コストでビュッフェ・4つ星ホテル・飛行機を利用し、豊かに暮らす術をレポートしてます。ハピタスを利用した無料旅が専門。