住宅ローンに関していろいろなところで「こうするのがベスト」という記事がありますが、どの情報を信じるかはあなた次第です。
ただ私は、投資家と小規模事業をやって家族を食べさせていて、お金に関しては結構シビアに考えていて現実的な考えを生活に取り入れています。
このような人柄だと理解した上で、これからの記事を判断してください。
住宅ローンはフルローンの方がいい理由
大きく借りれば金利が安くなる、という当たり前の話はしません。
資本主義の時代に頭金を入れて購入金額を下げるよりも、借金してでも手元に現金を残しておいた方が何かと都合がいいのです。
「もし地震や火事で家がなくなってしまったら」
とりあえずお金さえあれば何かしらの選択をとれますよね。
少しでも得をしようと思うと、お金が必要になります。銀行の金利や信用力など口座残高ですべて判断されます。
他の人より口座残高が多ければ、それだけ優遇されます。あなたがいい人か悪い人かなど関係ありません。
本当に世間の人が言うほど頭金を入れた方がお得なのか、考えてみたいと思います。
頭金を入れた場合と頭金で運用した場合を例にしてみる
1.頭金を入れた場合
4000万円の住宅を購入する際、500万円を頭金として入れました。
残3500万円に対してフラット35を利用し35年ローンにしました。(金利：当初10年1.4％、10年目以降2％ ボーナスなし)
総返済額は、4660万円です。
-1160万円の利息を払いました。
2.頭金で運用した場合
4000万円の住宅を購入しました。
条件は同じで、総支払額は、5330万円です。
－1330万円の利息を払いました。
頭金用の500万円で35年間、疑似資金運用を活用して運用します。
年間10％前後の年利ですから、年間利益50万円×35年=1750円の運用益
－1330万円+1750万円＝+420万円
※疑似資金運用に対して、最後の方で方法を書いています。
となり、頭金を入れた場合と1580万円も差が出てきます。
もっと言えば、2番で行った場合、住宅を3580万円で購入したという計算になります。もちろん毎年の運用益をそっくりそのまま繰り上げ返済に回せばもっとお得になります。
個人的には500万円入れたにも関わらず利息170万しか変わらないのにはガックリきました。
皆、なぜやらないのか？
銀行員に聞いてもこの方法は教えてくれません。
皆さん自分で確定申告したことありますか？税務署では確定申告の書き方を教えてはくれますが、節税の仕方は教えてくれません。銀行もそういうことです。
利息をできるだけたくさんとりたいので言いません。
もっと言えば、住宅を購入する際事前に借りる銀行は決めておいてください。
そうしないと、販売業者にとって都合のいい銀行を勧められます。
借りる銀行は自分で決められるので勧められても断ることができます。
少しでも得をしようと思うなら、自分が賢くなる必要があります。
個人的まとめ
住宅ローンを一括で払える人は稀で、ほとんどの人は定年まで返し続けるのだと思いますが、頭金入れる人入れない人色々いるんだと思いますが、そこまでの違いはないということですね。
もちろん100万円以上違うので大したお金では済みませんけど、頭金入れた割にはというとこでしょうか。
結局、考えなければいけない点というのは「ローン金利」と「運用益」であり、運用益の方が多いのであれば頭金や繰越返済額を運用の方に回した方がいいんだと思います。もちろん運用と言っても確実性のある疑似資金運用の方ですけどね。
疑似資金運用に関する記事はこちら
ただ、ここで１つ問題となるのは頭金を入れて借入額を下げないと買えないという人。
その場合は夫婦でローンを組むか、買えそうなところを買うかだと思います。
実際に私は頭金を入れてまで家を買おうとは考えておらず、ローンだけで購入できる家を買い・返済し、そこを売るか貸すかして次の家を買ってステップアップしていく考えでいます。
もちろん計画通り行かなければ1件目の家に住み続けることになりますが、そうならないように頑張るしかありませんね。どこを買っても仕事で稼がなくてはいけないのは同じだと思います。なので、別途確実性のある副収入・運用益があれば生活基盤が強化されるのは間違いありません。
このような考えになったのは、やはり1回失敗しているからでしょう。そうでなければ1件目で買える金額ギリギリまでの物件を買ってフィニッシュという考えでいましたからね、家は人生で1回しか買えない物という考えでいましたから。
とりあえず皆さんも人生設計をよく考えてみてください＾＾
実際に物件を購入しました
