住宅ローンは、通常「銀行」「フラット35」どちらかで借りる事になります。
2017年10月現在の情報で書けば、
- 銀行：住宅ローン（団信込）+保証料
- フラット35：住宅ローン（団信なし）
※ネット銀行は、保証料がないことが多い
詳しく書けば、どちらも諸費用が掛かってくるので真面目に語れば語るほど＋α項目が増えるんだけど、これからは、フラット35にも団信加入を原則義務付けられたので、最終的な大きな金額の差はなくなりました。
今回語るのは、そんな制度変更の話ではなく、「アシューマブルローン」の話です。
アシューマブルローンとは？
通常、自宅を売りに出したら、誰かが購入してくれる。
購入者は、その時の金利で住宅ローンを組むことになる。
でも、自宅を売りに出した人が、アシューマブルローンを適用して物件購入していたのだとしたら、話は別。
▼例：アシューマブルローンを利用した物件をBさんに売却した
- アシューマブルローンで、住宅ローン金利1.0％だった
- Ｂさんへ売却する際、どこも住宅ローン金利2.0％だった
通常であれば、Bさんは金利2.0％でどこかの金融機関と契約するのが一般的。
それを避けられるのが「アシューマブルローン」。
アシューマブルローンとは、売りに出している人が契約した金利を引継げるのだ！
「金利も安いしどうせならアシューマブルローンで組めば良かったよ！」
なんて悔しがるのは無理もない話なんだけど、今までフラット50でしか組めなかった内容が、フラット35でも組めるようになった、というのが2017年4月に改正された話です。
団信込で金利約1.4％という時代をお得に見るかどうかで、判断が分かれると思います。
私は、団信なしで固定金利0.93％、10年優遇0.3％引きで0.63％契約なので、現在で言う5年固定の金利で35年金利を組めているので、結構お得だと思っている。
だから、これからはアシューマブルローンが一般の人でも利用できるのだから、金利が低いと思ったら契約するのもありだと思います。売却時、購入者が付きやすいよね。
買い手にメリットが付与されるなら、お得だからね。
もちろん、逆に金利が下がっていたら、買い手はアシューマブルローンを利用せず購入することも可能。
家の買換えは、現実的
少子化による物件下落・公共サービスの低下・ゴーストタウン化は、地方ほど影響が深刻です。
物件の価値はどうでもいいと言う人でも、「スーパー」「ガソリンスタンド」「病院」そのような施設がなくなったら死活問題。
だから、老後になって交通の便が良いマンションや戸建てに買い換える人、手狭な家に移る人が増えている。
私だって子供が育てば、夫婦2LDKで十分だと思っている。今はその倍のとこに住んでいる。
ちなみに家が広いとエアコンの効きが遅いから、夏暑いし冬寒いよ。
平米数が少なければそれだけ住宅購入費用だって抑えられるので、都心でも納得のいく家を買い直せる。
だから、ドーナツエリアの価格下落が激しいのです。
ドーナツエリアの深刻な人口減少MAPを載せている記事はこちら
今はよくても30年後を考え、都会から離れれば離れる程、家の買換えを検討しておく必要があり、住み慣れた街よりも住みやすい街を求め計画しておかないと、無駄な時間を過ごしてしまう可能性があるというのを肝に銘じておいてください。
都内近郊で街は好きだから、その町の駅近に引っ越した人を知っています。
ベストではないけど、悪くない選択だと思いましたね。
私は東京で7回ぐらい引っ越して、住みやすい街住み難い街、好きな町そうでない街、民度が良い悪い、住んでみてわかることってたくさんあります。
だから、知らない土地で買い換えるよりも住み慣れた好きな町で買い換えるのは、悪くない選択だと思っています。
※都会近郊であることが条件
「便が良く一生住むつもり」
という方は、「フラット35リノベ」を利用してトンカン直して資産価値を保つのもいいんじゃないですかね。
マンションや鉄骨のメリットは、リノベーションしやすく木造ほど老朽を恐れずに済む点です。
それだけでも、木造から買い換える価値はあります。
木造は外壁（屋根、ベランダ）もそうだけど、床がダメになるんですよね。
湿気・冷気暖房・摩擦・様々な痛み要因がありますからね。
ちなみに、住宅ローンを組む際、低金利時代に頭金を入れる必要はありません。
