いつの時代も「持ち家VS賃貸」の論争がつきなく、あーでもないこーでもないと話されているんですが、日々デイトレをし不動産物件も持っている私なりの答えを書いてみます。
「いつでも引っ越せる賃貸は、リスクが少ない」
「資産として残る持ち家は強い」
人により色々意見があると思いますが、お金を残すという観点から語ってみることにします。
意外と持ち家はお金が掛かる
私が購入した不動産物件は新築だったのですが、新築だったが故に意外な点でお金が掛かってしまいました。
それも含めて持ち家のメリット・デメリットは
持ち家メリット
- 築50年になっても売却すれば土地代にはなる
- 安い月々ローンで広い部屋に住める
- ローンを払い終われば、家賃はタダ
持ち家デメリット
- 固定資産税がかかる
- 火災保険・地震保険が掛かる
- エアコン設置代が掛かる
- カーテンレール代が掛かる
- 気軽に引っ越せない
賃貸のメリット
- 好きな時に好きなだけ、すぐ引っ越せる
- 隣人問題があれば、管理会社にクレームを入れられる
- エアコン購入代が掛からない
賃貸のデメリット
- 家賃が、持ち家に比べて高い
- 家賃が高くて狭い
- 好きに模様替えできない
- 更新料ある
- 何も残らない
持ち家でも「一軒家」「マンション」により、更に条件が追加されます。
持ち家だったとしてもマンションであれば駐車場代は別途かかりますし、それはそれで一軒家の方がお得なのか？マンションの方がお得なのか？という複雑な話になってしまいます。
更に、マンションはいつでもゴミを捨てられる。一軒家なら駐車場代が掛からないなど、あなたのステータスに応じて求められる条件が変わってきます。
そこで私が貸出している物件を例にして語ってみることにします。
持ち家と賃貸の具体的な違い
私が保有している物件を例にしますと
買えば月々ローン11万円なのに対して、賃貸として住むと21万円です。
持ち家の場合、ローンの他に火災保険＋地震保険＋固定資産税が掛かりますから、
年間2万円＋年間2万円＋年間10万円＝年間14万円（11,700円/月）
となり、実質月々ローン12.7万円となります。
賃貸の場合、築年数が上がれば家賃も下がりますが月々ローン金額を下回ることはありません。
私が購入した物件周りの家賃相場を定期的に確認していますけど、築30年になろうともローン金額より全然上の水準であります。
もっと言えば、持ち家を購入して最初の10年間は物件価格の1％分の控除を受けられるので
1％×10年＝10％が控除となりローンだけでは表せられないメリットもあります。
逆に賃貸として住む場合、新築に住もうと思えば上記のように21万円掛かりますし、家賃を落としたければ築年数を上げるか狭くするかになります。
でも、どう頑張っても12.7万円で持ち家並みの広さに住みたいと思ったら、築50年レベルでボロ屋でないと無理な話でしょうか。
めちゃめちゃ賃貸サイトで検索しましたけど、安くて広くて綺麗な部屋なんて都会では見つけられませんでした。
必要最低限で我慢できる人は、賃貸でもいいかもしれませんが、お金を貯めたいのであれば持ち家でしょう。
持ち家の最大メリットは、安い金額で広い家に住める点
田舎ではなく都会の家を購入していれば、直近30年需要はあります。
少子化問題の影響をモロに受けるのは地方であり、今後ますます都会に人が流れ込んでくるため都会近郊で購入していれば、心配になるような資産下落リスクはありません。
持ち家のメリットとして皆さん気付いていない方が多いのかもしれませんけど、最悪土地値で売れると言うこと。
▼例：5000万円の家を買った。内訳：土地代3500万円、上物1500万円
最悪3500万円で売れます。もしかすると3000万円かもしれません。
この例題で理解して欲しいのは、上物1500万円部分です。
月々15万円払って10年経過した。
確実に上物代は払い終わっているので、万が一売却しても損はしません。
生活していくためにはどこかしらに生活拠点を置かなくてはいけないのですから、そう考えれば安い金額で広い家に住めていたと思えば、多大なメリットがあると言えるんじゃないでしょうか。
30年後、自宅を売却して上物代0円・土地値3500万円が返ってきた。
30年間で掛かった費用は実質上物代だけなので、ざっくり計算すると
1500万円÷30年＝41700円/月 で住めたことになり大変お得です。
「今はまだ高い」
とかよく聞きますけど、その間賃貸に住んでいるのでしたら無駄金なので、購入してしまった方がメリットがあります。
仮に投資物件として購入するのだとしたら、その意見はありだと思いますが、世の中のほとんどの方は自分が住むために購入します。
その点に注目して考えてみてください！
「団塊世代が死に、都会でも空き家が増える」
その問題も都会に人口一極集中するため、悲観になるほどの不動産下落はないと思っています。買える人・住める人だけが都会に住むのが真理でありますから。
人が集まらない地方は、もうダメだと思います。
都会の物件はリスクが少ない
都会には土地が残っていないため、取り壊して建てるか設備を潰して建てるかぐらいしか選択肢は残されていません。
畑を潰して分譲区画を作るようなエリアで購入するのは、リスクが上がります。
ちなみに私が購入した物件は、区画ではなくスポット建売でした。
かなり不動産サイトを見て回っていたんですが、都会で新築を購入するというのはそのような選択肢しか残されていなかったんですよね～
まず、土地が販売されていることの方が稀であり、めっちゃ狭いか・取り壊して更地にしたけど隣にビルが建っているかなどの悪条件でしたから。日照リスクも考えなければいけませんからね。
良い土地は、根こそぎ借地権が設定されていて価値を知っている人が多いです。
「都会に土地を持っていることだけはある」
と当時不動産を探していて思いました。
これから地方に持ち家を買われる方は、一生そこに住むつもりで購入してください。
都会であれば絶対的な購入志願者数が多いため売値を下げればいくらでも売れるんですけど、地方だと土地を買って建てた方が安く志願者が少ないため、驚くような金額まで下げないと売却できないリスクがあります。
要は、都会のように中古と新築の価格差の開きが大きくないがために、新築を買ってしまう現象ですね。200万円300万円ぐらいの差しかなかったら、新築買ってしまいますからね。
「オリンピック後に不動産は暴落するぞ」
と期待している人が多いようですが、暴落せず更に上昇しだしたら、そのような思惑の人は駆け込み需要となるのでしょうか？
もっと言えば、後3年賃貸で済むと言うことは、家賃36か月分を捨てることになりますので、今5000万円の物件が、約4500万円まで下がってペイですから、そう考えれば買いたい時が買い時だと思います。
家賃を払って住む部屋に、資産価値は1円もありません。
その物件を保有している方に、毎月せっせとお金を渡すために働いていると思うと、バカらしく思えてしまいます！
中古物件がお得！
新築を買ったから気付けた点でありますけど、自分が住むには中古物件で充分です。
DIYで好きなようにデザインするのが好きな人にとって、安く手に入る中古物件は、床材・壁紙・外壁・様々な点に手を加えても新築を購入するより安上がりなため、中古物件をオススメします。
外壁はプロに頼むとしても、室内をDIYリメイクするぐらいなら数十万円で綺麗にできますからね。
キッチン・バス・トイレを交換するとかなりお金が掛かりますので、その辺り交換しないで済む中古物件を買われた方がいいでしょう。
格安で今時のキッチンにしたい方は、シンクだけ交換してキッチンの扉はダイノックシートを貼れば今時のキッチンに早変わりする裏技があります。
自分ではどうにもならないのが、バス・トイレなどの水回りであり、逆に言えばそのほかの事はDIYでどうにか安く済ませられるというのを知っておいてください。
過去に2重窓化した話はこちら
私は、中古物件の内装をリフォームするセミナーを見ているのである程度のことは理解しているんですけど、業者に頼んでもDIYで直しても作業工程は変わりません。
作業方法が分からなければ、YouTubeで詳しく解説している動画がたくさんあります。
仕上がりの綺麗差は違えど、やっていることは同じであり、DIYだから欠陥ということでもないので、「壁を自分で塗っちゃう」それをOKとする方でしたら、中古物件は大いにありですよと伝えておきます。
次の機会には、中古物件を買おうと思っている私がいますからね＾＾
過去にリフォーム費用を抑える話をしました
