SFC修行とは、各航空会社が定めているプレミアムポイントを貯めて上級会員を目指すことを言うのですが、マイルとは別に積算されるポイントです。
年間数万～数十万のプレミアムポイントを貯めて空港や飛行機の中で優遇された恩恵を受けられる制度でもあるのですが、私は目指していません。
それは、私が会社員ではないので出張でタダで飛行機に乗れる機会というのがなくなってしまいましたし、まだ人生勝ち逃げできてもいないからです。
私は孫の代まで残る財を築きたいと思っているので、今は不動産投資に時間も資金も使うことが賢明と判断しています。
あなたが富裕層であればSFC修行は大いに結構だと思いますが、子供や孫に楽をさせたいなら私の不動産投資による資金運用は結構ためになる話だと思いますよ＾＾
「どうやって20年後6,000万円を受け取るのか？」
そこまで順を追って話していきたいと思います。
不動産投資の旨味
▼例：月額12万円のローンで賃料21万円で貸し出す
- 最初の10年間：賃料21万円
- 10年目～20年目まで：賃料16万円
築年数による経年劣化と家賃減少を盛り込み現実的な数値としておきます。
ローンと賃料の金額は、金額は違えど同じ利率の金銭が現実に発生していますので、空論ではないことを先に書いておきます。
この賃料で礼金敷金含まず、20年間分の家賃収入を出すと
- 最初の10年間：21万円×12か月×10年＝2,520万円
- 10年目～20年目まで：16万円×12か月×10年＝1,920万円
- 計4,440万円
一軒家は築25年を超えると建物としての資産価値がゼロになると言われていますので、20年後の売却時、キツめに見積もって土地値しか残ってないものとします。
すると月額12万円のローンなので、土地値は2,000万円～2,500万円ぐらいでしょうか。
（土地代＋建物代は、契約書類に書いてありますので購入する時によく確認してください。
また、登記完了証・登記識別情報通知書に書いてある不動産価格が土地値ではないので間違えないようにしてください。）
土地値を足すと4,440万円＋2,000万円＝6,440万円
これに敷金礼金と節税関連が＋αとして追金されます。
月額12万円のローンの中には、金利も含まれていますが、今のご時世低金利時代なのでほぼ元金が減っていきますし、敷金礼金を含めると6,000万円ほど確実に手元に残る計算です。
きちんと節税して自分で修繕することが大事
楽をしようと思うとお金が掛かります。
例えば
「確定申告で青色申告にすると65万円控除されるよ～」
でも、ちょっと会計処理が難しいから税理士に頼んで50万円の支払いになっちゃった。
「網戸の張替2枚で10,000円」
自分でやってしまえば1,000円で張り替えられますからね。
要は
「それってお得って言うのかな？」
ということが実生活の中にたくさんあって、楽をしようと思えばいくらでも払えばやってくれる業者というのはいるんですけど、自分でやらないとお金は貯まりません。
修繕費に不安を抱えている人はこちらの記事で詳しく書いています
節税に関しては、調べればすぐわかるようなことなんですが
- ローンの金利部分
- 経費
- 管理会社使用料
- 固定資産税
- 減価償却費
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 火災保険料
- 青色申告で10万円か65万円控除
- 小規模企業共済
挙げればまだまだあるんですが、初年度は赤字になります。
なりますと言うか、できますと言った方が適切な言葉でしょうか。
不動産投資は、節税目的ではなく第２ステップへの貯金でしかない
不動産投資は、あくまでそれだけで利益が出ていて、そこから節税方法をあれこれ考えて自己事業までをも節税させて、合法にお金を残すメリットがあるんですが、いくら節税になると言っても利益が出ない物件を買っても意味がありません。
「色々差っ引けてやった～！！」
賃料のマイナス分を節税効果（払うはずだった税金）で戻ってきたお金で補てんできた。
危ない橋渡ってるだけで、その先にメリットなんてないですよね。
不動産投資とは、１つの事業になるまではしっかり節税し今まで支払っていたような税金がなくなるのでそれを手元に貯め、不動産という貯金箱にお金を貯めこんでいるという表現が合います。
その不動産の利用年数を見極め「還元率」が悪くなったら、売却かそれを担保に次の物件に手を付けヤドカリのように成長と共にねぐらを大きくしていくのです。
物件を売却した時に、大抵は購入時よりも値段が下がっているでしょうから、売却益のことも考えて要件を作ってから売却した方がいいでしょうね。
都会近郊であれば土地値が半減するというようなことは、まずないですかね＾＾
情報は足で稼ぐ
今はネット社会なのですぐ物件情報が出回ってくるんですけど、私は気になった物件は実際に見に行きます。
「交通量多い通りだった」
「抜け道としてよく利用されている」
「夜になると電灯が少ない」
意外と借り手からすると「あ～・・」って感じたことある人っていると思うんですよね。
そういう物件でも誰かしら住みますけど、定着率や価格などで競合物件には弱くなってしまいます。
そういうのもあって、私は実際に足を運んで散歩がてら物件周りを見に行くことが多いのです。
私もまだ不動産投資を始めたばかりの初心者なんですが、見てもわかんないけど見ないよりいいのは確か、だと思うんです。
そこにリスクがないなら
「できないかもしれないけど、やってみる」
が経験値として増やせると思ってます。
物件を下見しに行くだけなので、リスクゼロで経験値を増やせると思うと不動産見学は「大人のRPG」ですよ＾＾
買い手はいないけど、借り手はいる
あまり書きたくないことなんですが、物件周りをして気付いた真実を書いておきますけど、買い手はいないけど、借り手はめっちゃいます。
それは、会社から家賃補助が出るので家を探している人達が結構います。
物件購入費を会社が負担してくれないけど、家賃なら負担するので大手企業に勤めている方々は、ギリギリまで借りて賃貸に住んで、お金が貯まったら戸建てやマンションを買ったりしています。
人口減少による価格下落はあるかもしれませんし、空き家問題もあります。
地方は知りませんが、都会であって再建築不可ではない土地であればそこまで悲観しなくてもいいと思います。
私の田舎も学校が合併したりして過疎化がものすごいことになっているんですが、仕事すらない状態なので過疎化が進むのは自然なことかもしれません。
そのような光景を目にしているというのもあり、田舎での不動産投資に私は勇気を持てないんですが、都会であれば何ら問題ないと思っています。
「このままいくと50年後には日本人口何千万人だ～」
と言われていますけど、物件買って20年ぐらいで売却していると考えると今すぐに多大な影響があるようには思えません。
個人的まとめ
20年間で6,000万円貯める話いかがでしたか？
もう最初の方で話し終わっていたので、内容忘れてしまったんじゃないですかね？（笑）
私も語りだしたらあれもこれもと書いてしまって、しまいには田舎が過疎ってる話までしだしたので辞めた感じです。
どうしてもリスクがあることって皆懸念しがちで、私も両親から投資なんてするなと言われていたんですが、今は投資家として生活していますし、何が安全か危険かはあなたが判断することだと思います。
そうしないとやってもみないのに「あなたの持ち味は何か」わからないじゃないですか。
「こうするのが一般的だよ」
「良い学校出て良い会社入ろうね」
それは国民99％の一般的な会社員になるための教育なような気がします。
私は損をしたこともあるので投資を推奨するようなことはしませんけど、不動産も株式も全額パーになることはないので、駐車場や自動販売機やコインランドリーから攻めてみるのもありだと思います。
ちょっと小金がある人は、挑戦してみるといいと思います。
よくよく読み返したらローン残を盛り込むのを忘れましたが、このまま残しておきます。
小難しい話をしている際は、今度から抜けに気を付けようと思います。
