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不動産投資はビッグデータと人口増加エリアから、ある程度損はしない物件を探せられます。
地方や電車乗車人口の少ないエリアを省くと、自ずと都会エリアでないとリスクが高まる危険性があるのが予想できるのです。
投資物件を探していると、新築・中古・土地だけ・古屋付き様々なパターンがあるのですが、今も後悔しているのが古屋付き物件を検討しなかったこと。
未だにその物件を思い出すことがあります。
その古屋付き物件のなれそめについて、今回は話を広げていきます。
都内東京駅まで電車で15分。土地付き・鉄筋骨組み物件4000万円
物件情報
- 土地20坪
- 東京駅まで電車15分
- 元工場（今は鉄筋骨組みだけ残る）
- 価格4000万円
「鉄骨廃棄して3階建て6500万円～7000万円かー」
そのエリアでは、その規模なら6000万円（木造）ぐらいで購入できる。
高いな～なんて当時感じたのだけど、
鉄骨活かせば上物1000万円ちょっとで立派な3階建て建ったんじゃないかと、今も考えることがある。
なぜなら、材料費の高い支柱（鉄骨）が残っているのだから、床と壁の追加だけで済む。
今なら内装ぐらいは自分でやってもいいぐらいに思っている。
「鉄骨骨組み＝取り壊し」しか頭になかったから、リフォームして活かすなんて考えもしなかったんだ。
しかも元工場だから、工場に住むというイメージが付きまとって、先入観で頭が固くなってしまっていた。
というのも、ネットを検索すると元工場をリフォームして住まいに変えましたという人がいるのだ。
元工場だから、鉄骨頑丈で真四角が故に20年後リフォームがしやすい。
しかも、床下スペースが広くメンテナンスもしやすくシロアリに食われる心配もない。
「知識は金になるとはよく言ったものだ」
なんてことを感じたのでした。
年々坪単価が上昇している
地方は知りませんが、都内の坪単価は年々上昇しています。
2020年のオリンピッグ後には暴落すると言われていますが、5%下がったとしても既にどこも5%以上上がっているので、すると消費税分損をします。
2013年9月に東京オリンピックが決定し、5年経った今その頃から爆上げして20%以上坪単価上がっています。中央区は40%増。
物価は上昇していますし、時給も上がってきています。
暴落してやっとペイだと思うと、暴落しなかった場合は損をすることになるのでメリットの少ない勝負です。
5年前都内2k3500万円の物件が、今は築年数も増えたはずなのに5000万円超えているので確実にバブルは来てます。
新品と中古、日本の物件査定方法には築年数が絶対ですから、どんなに綺麗に使っていても25年経てば上物の価値はゼロ円です。
そのような物件を土地値で買い、リフォームし価値を与え住めば、新築を購入するよりも広くて素敵な家に住める可能性は高まります。
私個人は、雨漏りや腐りがなければ目に見えない部分は気にせず、今時の内装であれば問題ありません。
電気系統だけは経年劣化がいつまで耐えられるのか不安ですけど、築20年ぐらいなら余裕です。
築40年過ぎると溶けて発火の原因になり壁剥がして大がかりな修繕をしないといけないのですが、2030年代に2000年代の家を買う時はその点では楽なんじゃないのかな。
いくらか交換しやすいように建てられているからね。
現在、角地古屋あり（アパート）物件が安かったので、自宅用にアパートの壁取り払って戸建にしたらいくらぐらいで済むのか見積りだしています。
