低金利時代、頭金ゼロ円でもフルローンで不動産を購入できる時代でして、一昔前までは「年収の5倍まで」なんて言われていましたが、今は簡単に10倍貸してくれます。
だからこそ、出口を考えずに購入してしまって老後破綻する方々がいるのですが、今回お話しする世帯年収1000万円の家庭が、6000万円のマンションを購入する話はちょっと違います。
順を追って話していきたいと思います。
世帯年収1000万円の家庭が、頭金ゼロ円6000万円のマンションを購入する
世帯年収1000万円は、どちらがどれだけ稼いでいるかにより税率が変わり、7：3なら730万円、5：5なら780万円の手取りとなるのですが、キリが良い750万円で話を進めていきます。
2018年4月時点で6000万円のマンションを購入すると
| 物件価格 | 6000万円 |
|---|---|
| 頭金 | 0円 |
| ボーナス払い | なし |
| 金利 | 1.25％ |
| 借入期間 | 35年 |
| ↓ | ↓ |
| 毎月返済額 | 176,000円 |
| 年間返済額 | 2,112,000円 |
これだけの返済額になる。
そして、マンションには「管理費」「修繕積立金」諸々掛かってきて、少なめに見て月3万円の費用が掛かってくるから
| 毎月返済額 | 176,000円 |
|---|---|
| 年間返済額 | 2,117,000円 |
| ↓ | ↓ |
| 毎月返済額 | 206,000円（管理費・修繕費込） |
| 年間返済額 | 2,472,000円（管理費・修繕費込） |
最終的な「支払額」は、このようになります。
決して「返済額」ではないよ。
「管理費」「修繕積立金」は、サービス利用料みたいなものだから。
世帯年収1000万円の家庭が、6000万円の物件を借入期間35年で月々206,000円支払っていく。
私も会社員時代、家賃20万円のタワマンに住んでいたのでわかってますけど、経験則から楽々生活していけます。
世帯収入750万円（手取）から、住宅ローンを差し引くと残500万円。
500万円を月々の利用可能金額に書き直すと、月々41.6万円使えることになる。
我が家の生活コストを例にすると、
- 電気ガス水道
- 食費
- 生活用品
- プロバイダー・携帯
- 洋服
- 習い事
- 旅行費
贅沢な生活をしなくて、月々13万円ぐらい。
41.6万円－13万円≒28万円
月々28万円の黒字、年間336万円の貯金となる。
年間300万円超えの貯金増加は、老後破綻するリスクを圧倒的に減らしてくれます。
年間120万円以下の貯金増は、レッドライン
年間貯金額が、120万円以下（月々10万円）を切ると生活リスクが圧倒的に高まります。
医療費や生活費や電化製品などの料金は皆平等なため、低収入でも高収入でも価格は一緒。
正直、月々10万円の貯金は誤差でしかない。
子供が1人増える、病気になる、旅行する、ちょっとした出費で消えてしまう金額だからだ。
ちなみに共働き世帯の貯蓄額が
| 貯金なし | 貯金額（平均） | 貯金額（中央値） | |
|---|---|---|---|
| 20代 | 40% | 180万円 | 30万円 |
| 30代 | 35% | 400万円 | 125万円 |
| 40代 | 30％ | 600万円 | 300万円 |
| 50代 | 30％ | 1100万円 | 400万円 |
| 60代 | 27％ | 1720万円 | 750万円 |
毎月の貯蓄額が
| 貯金額（毎月） | |
|---|---|
| 20代 | 88,000円 |
| 30代 | 100,000円 |
| 40代 | 90,000円 |
総務省統計局：家計調査報告調べ
となっています。
これらの情報を加味して、世帯収入1000万円の家庭が6000万円のマンションを購入するのは、ありだけどギリギリのラインとなります。
頭金を入れたり、老後の生活リスクを考えなければ7000万円の物件でも支払って行くことは可能ですが、「貯金」または「資産」を増やさない事には、お金に働いてもらうことができないため、稼いで消費しての生活を繰り返しても仕方ありません。
節約が苦手な方は収入を増やすことにスポットを当て、頭を働かせた方が得策です。
向き不向きありますし、節約も限界がありますから、月1万円2万円節約するなら収入を増やす方向で考えてみるのもいいでしょうね。
低金利時代に不動産を購入する際、頭金を入れるメリットはオーバー物件を買う時ぐらいで、平均的な物件を購入したら「頭金」「繰上げ返済」もする必要ありません。
頭金1000万円を入れるよりもフルローンで借りた方が、手元に1000万円残せるしそれで資金運用可能だし、10年間の住宅ローン減税があるから繰上げ返済するメリットがない。
| Aパターン | Bパターン | |
|---|---|---|
| 頭金 | 1000万円 | 0円 |
| 住宅ローン残 | 4000万円 | 5000万円 |
| 貯金 | 0円 | 1000万円 |
日本人はAパターンを好むけど、それは住宅ローン金利が高かった時代の名残であり、金利1%前後なのだから、Bパターンの方が賢い。
頭金を入れなければ購入できないのなら仕方ないけど、それは身の丈に合っていない買い物だということでもあります。
フラット35なら、高確率で審査通るからね。
ちなみに私は2016年に不動産を購入して、住宅ローン35年固定金利0.93％+最初の10年0.63％なのでもちろん繰上げ返済してません。
500万円1000万円入れても雀の涙程度の利息しか減りませんから、その資金で株主優待やIPOでお金に働いて貰った方が良いですね。
「ボーナス払い」「出世払い」をローン支払いに加味してしまうと、人生躓いた時に負のサイクルから抜け出せなくなってしまうのでオススメしません。
オススメしないというよりも、選んではいけない選択肢です。
不動産の購入をゴールに設定している方が意外と多いのですけど、60歳までに払い切るのがゴールです。
老後破綻しないために、貯金を増やしておいてください。
お金を掛けずとも贅沢は可能ですから、私が実践している記事をいくつか貼っておきます。
