※遠出をして帰ってきてから書いているため、いつもよりまとまりが悪いです
今まであまり話題にしたことがないのですが、日頃私は不動産物件を見て周っています。
中古・新築・アパート・マンション・一戸建て関係なく、気になった物件は実際に見に行きます。
それは、私自身が不動産投資家としての知識がペーペーだから。
築年数・RC・問題点など、わからないことだらけだから、実際に見に行き自分の「目」「耳」「足」で確かめている。
もちろん、物件周りの事前予習（立地条件、物件条件etc）はしていきますし、不動産知識を日々向上させています。
机上の知識よりも目で見て触って感じた方が、私の性に合っている。
実際に感覚で記憶した方が、記憶力が向上するという研究データがあります。
そんな私の内見する際の注意点を書いておきます。
不動産営業マンの営業トークは、聞く必要ないぞ
私は、不動産営業マン並みに間取り図を見ていますし、趣味が高じて不動産投資家となってます。
間取り図を見るのが趣味で、家具の配置を考えるのが好きな人がいますが、私もそう＾＾
だから、物件に関わる設備などの知識も豊富になり「キッチン」「シンク」「洗面台」「浴槽」を見れば、どの程度のグレードが設置され、上物代にいくら盛られているのかざっと分かる。
営業マンに言葉巧みに惑わされないで欲しいのが
「浄水器付きキッチンなんですよ」
「床暖房付きバスルームになってます」
すべて金額に盛り込まれてます！
言葉には出しませんが「でしょうね」と思いながら、いつも聞き流しています。
つまり、設備グレードが高ければ、築年数が若ければ若いほど販売価格は上がるんです。
▼例：坪数が同じ隣り合ったA・B物件があり、Aは標準設備、Bはアップグレード設備だった
B物件の方が、Aよりも1000万円ほど高いかもしれません。
でも、貸出す・売却する際、それほど価格差はない。
築年数が経てば経つほど、算出方法は土地値だけとなる。
設備も最新かどうかよりも綺麗かどうかが見られる。
つまり、設備に対して付加価値と言えるほどの価値はない。
重要なのは、販売価格に対しての設備グレード。
販売価格の方程式
気付いてほしいのは、販売価格の方程式。
「キッチン」「シンク」「洗面台」「浴槽」などの設備が、アップグレードされている。
「標準設備に100万円足したぐらいかな」
でも実際は、販売価格に+300万～500万盛られていることも少なくない。
もちろん、窓の数や天窓なども販売価格に影響してきますけど、家を建てる際に窓を1個追加するぐらいいくらでもなし、リフォームした訳でもないので、そこまで金額に影響はない。
つまり、完全消耗品の上物代にいくら盛られているのか概算する重要性があります！
10年も経てば最新設備ではなくなりますから、売値だって標準設備に比べて当然ガクンと下がる。
▼例：発売日に購入したゲームソフトＡ、発売日から1年経ってから購入したゲームソフトＡ
発売日から1年も経てば、新品であったとしてもそれは「最新」ゲームではないんです。
それと同じことが、住宅設備でも言えるのです。
だから、物件を売却する際、築年数と土地値から算出される。
もちろん、売値を好きに決められますけど、需要があるかどうかはまた別問題ですから。
別件でリフォームの有無も販売価格に影響してきますけど、築年数は覆せない部分ですし土地値（坪数）が圧倒的に重要な部分なのは、間違いありません。
物件を査定する上で立地条件が最重要
物件の設備は二の次で、立地条件が最重要です。
いくら室内空間が素敵でも、
- 駅から遠い
- 日照問題（日陰）
- 工業地区
- 騒音
周辺環境に問題点があるのであれば、考え直す必要があります。
一般家庭であれば、1日の大半を「会社」「寝室」で過ごしますから、通勤時間と質の高い睡眠をとるという意味で騒音の有無は、重視する点でしょうか。
私個人の意見を述べますと、駅から遠くて大通りに面した土地は懸念されやすいですかね。
今もなお住宅バブルでバンバン建売が販売されていますけど、都心ではどれも建つ前に完売しています。
それでも売れ残っている物件を見て周っているんですけど、どれも購入するには至りません。
つまり、設備グレードが高く土地値よりも上物代の方が大きくなってしまっている物件ばかりだということ。
私は、当時最新高スペック設備だったものを10年20年使い続けるよりも、標準設備を5年または10年で入れ替えたい派なんですね。
1点物の服や高価な服よりもユニクロで毎年買い揃えたい派なんです。
つまり、大事なのは環境であり、アクセサリーではないということ。
過去価値あった物よりも、今価値があるかどうかが資産を増やすには重要な部分。
少しでも「売って買って売って買って」で、自宅をステップアップしていきたいなら、気に掛けてほしい点です。
需要のあるエリアの探し方をこちらで書いています
