※物件特定されたくないため、金額などはカモフラージュさせてもらってます。
2016年7月に不動産物件を購入したんですが、今現在貸出中でありどのような返済サイクルになっているのか、ザッと書いておきたいと思います。
いろんな不動産投資家がいて、色々なやり方があると思いますし、私のやり方も1例として読んでもらえればいいと思います＾＾
ローン返済額を計算してみる
物件情報
- 土地 ：3000万円
- 家 ：1500万円
- 駐車場 ：あり
- 駅まで ：7分
- 当初金利 ：0.63%
- 10年以降：0.93%
- 返済 ：35年
※ローン金利に関しては、察してください。
返済額は、月々約12万円です。
それに対して賃料21万円。
新築だからこそ賃料が高めに設定できますし、借手もすぐ決まります。
これが築20年であれば、土地の広さ的にも他物件に見劣りし負けてしまう可能性が高いでしょう。ただ、駅近というメリットは侮れませんけどね＾＾都会だからこその強気の家賃設定でしょうね。ローン金利が低い時代だからこその差益だとも感じてます。
「今は良いけど3年5年10年後、賃料は確実に下がるよ？」
私もそう思っています。
土価の上昇などあるかもしれませんが、さすがに今の賃料よりは落ちていると考えます。
「借手や年数と共に家賃下落によるローン返済は現実的に可能なの？」
この部分に関して、私は他の方とちょっと違う考え方をしているんです。
6年貸せばノーリスクになる
一般的には上物の価値は、5%/年ずつ下落し20年後には無価値になり、土地値だけとなります。
でも、新築というメリットをフル活用して最初の6年間だけ貸出せば、その後ノーリスクになります。
例：4500万円の家を月々12万円支払い、賃料21万円で貸出す。
6年後、21万円×12カ月×6年＝1512万円の収入
つまり6年目には上物代を支払い切ってしまっています。
ということは、上物に欠陥が見つかったとしても最悪土地値で売却できるのでノーリスクなんですね。
また、何もなければ6年間では上物の価値30％しか下落していないので、1500万円に対して1050万円の価値が残っています。
逆に20年後上物が無価値となった際、直しながら貸すよりも売却してしまった方が意外に残るのかもしれません。まぁ担保にして他を買いますけどね＾＾
細かい計算までしても誤差の範囲
実際には、
- 固定資産税
- 管理会社
- 全保連
などの税金や手数料などの固定費がかかりますが、仕方のないことです。
（以下、上記3項目を固定費という言葉に略する）
自己管理にすれば管理会社・手数料を免れますけど、任せてしまった方が有益に時間を使えます。また、庭の掃除なども経費として含めることが可能ですし、経費対策は思いつく限り行っておいて損はありません。
まだ確定申告していないのでざっとですけど、固定費は収益の15％～20％ぐらいでしょうか。
8掛け残る計算ですね。
ちょうど良い機会なので、上記の例を使って再計算してみたいと思います。
1512万円×80％＝1210万円（これが実際の6年間の収益、別途敷金礼金あり）
ただし、経費を盛り込めば1500万円相当額にまで膨らませることは可能なため、やはりどう考えても6年でノーリスクになります。
いや、6年だと上物の価値1050万円が残っていますので、売却しても3000万円+1050万円+1210万円となり大幅な黒字でしょうか。
更に言えば10年間で物件価格の10%控除されるので+400万円ほどの恩恵もあります。
色々な諸経費や物件価値の下落などあるでしょうが、どう考えても黒字になるのは確定です。また、私のように他に事業をしていれば税金対策というのはしやすいのです。
ローン完済を考えた不動産投資をすると躓いてしまう
不動産投資って、家賃－ローン＝収益 だけを考えがちで、その収益だけで生活したいと考えてしまうと視野が狭くなってしまいますし、無理をしてしまいます。
そうではなく、どの範囲まで返済すればペイになるのかを考え、最悪逃げポイントをわかっていれば精神的に楽な運用が行えると思っていますし、私自身このような考えの元始めています＾＾
私が取得した不動産は、上記計算の元考えてみると25年前後で完済されます。
25年後以上では上物の価値はありませんが、土地値3000万円の貯金をしているのと一緒であり、収益から経費を色々差っ引きますので4500万円以上の価値を生み出してくれます。
これが、自宅用であれば売却する考えはないでしょうが、運用目的なため担保やキャッシュに変えて頭金に利用しワンステップ上の住宅またはアパート1棟を購入することも可能になってきます。
不動産を購入する前に、私が考えていた運用方法はこちらで書いています
不動産投資をやる前とやった後のリアルな数字に差が生まれているところが、本人でありながら現実感を感じますね＾＾
ただ、今のところ予定通りことが進んでいて安心しています。
通常であれば、見向きもされない利回り6％の物件
業者が設定している利回り5％前後と言われている物件はゴロゴロあります。
ただ、実際は固定資産税や経費諸々支払いますので、1軒だけの運用で生活が楽になることはなく、あくまで安定した生活を手に入れるための一歩にすぎません。
そのため、あなたが近いうちに自宅を購入しようと考えているのならば、不動産投資はよく考えた方がいいですよ！あなたの収入により最大借入額というのは決まってますからね。投資用物件を購入したが故に自宅の借入できなかったとなってしまっては、家族から怒られてしまいますから。
さて、ここで利回り6％の物件を購入した理由ですが、自分が住むのを条件として判断しました。
不動産投資の中でもシェアハウスは儲かると言われていて利回り20%もあるとか。
ただ、私は不動産投資初心者であり、知識が求められるよりも1回入居してしまえばなかなか退去しないファミリー向け物件の方が管理が楽で優しいと思ったので、今回のような選択をしました。
敢えて私の入居者情報を書くことはしませんけど、会社の借上げを利用すれば安定した長期運用が可能となっています。あなたが、経営者と知り合いが多いようでしたらそれとなく借上げ交渉してみるのもいいと思いますね。知人同士で利益・支出を回すメリットってあります。
私が購入した物件の話はこちら
個人的まとめ
「なんだ～利回り6％か～」
そんなもんです＾＾
ただ、不動産を保有してから手放すまでの間6年間入居者がいれば最悪でもペイできると考えれば、不動産投資への第一歩は案外気楽に思えるんではないでしょうか。
もちろん諸経費は諸々かかるかもしれませんけど、意外と経費で差っ引けたりします。
ローン完済だけを考えて運用するのではなく、ペイする出口戦略があればハラハラドキドキ運用せず精神的に楽な運用ができると考えます。
ただ気をつけてほしいのは、所有権が設定してある物件であり、借地権では利用できない方法だということを覚えておいてください。
逆に借地権の安全な出口戦法をご存知の方は教えてくださいね＾＾
自分が借地権で貸出すのはありだと思います。
個人的には保証人を立てるよりも保証会社を入れた方が安心できます。
