不動産投資を始めようと思っても
「埋まらなかったらどうしよう」
これが頭の中に浮かんでしまって二の足を踏んでしまう人が大半だと思います。
すると、少しでも収入を増やす魂胆で始めたのに逆に支払いだけが増えてしまって、大金叩いて無いお金の中から買ったのに負の連鎖に陥ってしまう。
そう考えると不動産投資って怖い。。
でもね、それって物件に魅力がないから空室になるんですし、逆に入居者にとってメリットが感じられれば埋まるんですよ＾＾
でも、
「不動産投資で魅力的な物件とは何ですか？」
って聞くと大抵「部屋が広い」「駅に近い」とか言うんです。
あってありがたい条件ではありますけど、そんなこと言ったら物件そのものの価値を知っていなければダメだって話になっちゃうじゃないですか。
今回は、「既に購入してしまった物件を魅力的にする」方法を書いておきたいと思います。
物件に付加価値を付ける
「駅から遠いから埋まらないんだ」
「狭いから埋まらない」
埋まらないと色々原因を考えてしまうし、あの物件は埋まっているのになんでこっちは埋まらないんだろう、とか考えちゃいますよね。
個人的に駅から徒歩15分自転車5分以上の物件は厳しいんじゃないかな～と思っているんですけど、物件に付加価値があればまた話は違います。
付加価値とは、妥協ポイントを与えることです。
ここで私の物件の例を書いておきますが、当管理物件は一軒家であり庭には監視カメラが設置してあります。
家賃だって安くはありません。
でも借り手がいます。
家賃が高いと言っても駐車場付きで監視カメラまで付いている。
それを家賃に上乗せして考えると、他所の物件を借りるより遥かにお得。
しかも一軒家だから子供がドタンバタンしても許される。
これが同じ家賃でマンションに住んだら、この部屋数と広さと飛び跳ねることを考慮したらとてもリーズナブルな値段なんです。
子供がいなければ一軒家よりマンションの方が快適だと思います。
でも、子供がいると必ず飛び跳ねるので精神的によそ様的にも一軒家の方が迷惑掛けずに済むわけです。
家賃25万円ぐらい出せばタワマンの防音効果ありの部屋に住めますが、部屋の広さは7掛けになり別途駐車場代を出す感じになります。
一軒家を借りる人というのは、ドタンバタンしたいから借りる人がいます。
偏った言い方をすると、私は子供ができる前は狭い部屋に住んでました。
それで十分でしたし、でも子供ができると広い部屋に引っ越しました。
それは「子供のこと」を考えてのことです。
多くの人が子供ができると家の購入を考えるのには、同じ理由があるんじゃないでしょうかね＾＾
付加価値の具体例を書いてみる
監視カメラ付けているよ～なんて稀に見る例ですしマンション・アパートには活かせませんね。
そこでいくつか私がアパート一棟購入した時にやろうと思っていることを書いておきます。
- 家電が設置してある（TV、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ）
- 退去する時に家電を持って行っていい
- 壁一面だけ好きな色にしてあげます
- 窓は全部二重窓
私の物件に入居してくれたら、これだけのメリットがあります。
これを用意する初期費用なんていくらもかかりませんが、上京してきて間もない学生や新社会人が家電全部用意するってなると15万円以上掛かります。
それが既に備え付けであり、退去する時に持って行っていい。
もう家電プレゼントをしているわけです！
入居者だって他のことに15万円使えるようになるなら妥協ポイントにもなります。
しかも二重窓だから夜も外が気にならずにスヤスヤ、夏冬のエアコンの利きが高まるから電気代節約にもなる。
これが私の管理している物件に住むというメリットです。
「家電プレゼントってお金掛からない？」
掛かりますよ。
ただそれで即入居してくれるなら、手広げて1ヵ月2か月待つよりも意味のある支払いですし、探せば家電代もビックリするような方法で安く仕入れられるので別に構いません。
家電全部揃えて1万円の出費で済む話だったりしますから。
なぜ書いたかというと、書いてもほとんど実行に移す人がいないとわかっているからです。
世の中の多くの人は机上の空論でやった気になり、それでリスク要素ばかり目がいってしまい結果的に行動に移さないことが多いのです。
でもね、下準備をしっかりしていればそのリスク要素は潰せるんですよ＾＾
どうしても避けきれないのは事故物件にされてしまう可能性でしょうが、アパートよりも一軒家の方がまだ確立は減らせます。
あまり不幸な話をしたくありませんが、アパートメンツ系はどうしてもニュースで起きているような悲しい事故が起きてしまう可能性が上がりますからね。
そういうことが起きないように入居者の質が良くなるように外観や設備もしっかりしておく必要があったりするんですが、今回の話題とは違うのでこの辺にしておきます。
私の持論として、貧困層は暴力犯罪、富裕層は詐欺の犯罪に関わることが多いです。
実際、不動産を購入してからめちゃくちゃ不動産投資のきな臭い勧誘TELが掛かってくるようになりました。
購入してもう半年経つんですが、今もよく掛かってきます。
着信拒否に設定しても色々な番号から掛かってきます。
家電引いてないんですが、携帯に掛かってきてます。
携帯ということは、ローン会社か中間不動産から漏れたんでしょうね～
ちょうど良い機会なので、ここで名簿屋の話をしておきたいと思いますけど、名簿屋は存在します。
私が会社員だった頃、名簿屋から情報を買ってテレアポ部隊が電話して当たりがあったところに社員が営業しに行っていたので、そういうのは存在します。
今グーグルで検索したら、普通に何人いくらで売ってるサイトありましたね。
「なんで電話番号を知っているんだ？」と聞かれたら、電話帳から順番に掛けていると答えていましたけどね。
まぁ私はエンジニアでしたので、詳しくは知りませんけど。
ただ役員だったので、どうやって新規開拓して最終的な目標単価まで持って行くのか共有していたので、方法だけは知っていましたね。
何が悪という話ではなく、世の中「やっぱりね」というので回っているんだな～と新卒の頃とはまた違った、根拠のない正義感との狭間でよく悩んでいたもんです。
物件の価値だけで勝負している人が多い
若手の不動産投資家が増えてきていますが、昔ながらの大家の方が全然多いでしょうか。
そんな中で若手が、あの手この手で物件の魅力を出しているんですけど、まだまだ物件だけの立地・間取りだけで勝負している人が多いのが現状です。
私は不動産巡りが好きなのでアパートを見に行くこともあります。
すると当たり前のように中はスッカラカンで、その空間を貸しているに過ぎない物件というのが多いんです。まぁほんと当たり前な話なんですけども。
でも、これからはそういう世界ではなく、上記で挙げたように付加価値を与えた物件。
大手がやっていた家具家電付き物件のレオパレス以上のことを、小回りが利く不動産投資家だからこそできるやり方で勝負しだす人達が増えるでしょう。
それが差別化になりますし、自分の管理している物件のファンを作ることにもなります。
ここで面白い話を1つしますが、
「今度退去予定だけど、〇〇区で大家さんが管理してる物件ないですか？」
という話があった方がいます。
要はこれって大家さんのファンになっているということですよね＾＾
今はもう入居者の方に大家がおすそ分けする時代ではないのだと思いますけど、このようなファンができるのは素晴らしいことだな～と思いますし、私は目指しています。
「とりあえず埋まりゃあいいんだよ」
「外人だろうが誰だろうがドンドン入れちゃう」
それって大人しく暮らしている人にとって迷惑な話なんですよね。
私もそのような人に住んでほしくないので足切り設定はしてあります。
それが物件の価値を守りますし、近隣住民の方に迷惑を掛けない予防線になります。
私の物件は、外人NGです。
貸出す前にたくさんの不動産投資家ブログを見て回ったんですが、外人OKだと土足で住んだりごみの捨て方わからなくてカビ臭くなったりしていた記事が散見したので、私はNGにしておきました。
まぁ、私は生粋の日本人なので日本人を応援したいと考えています～深い意味はありません。
入居者が少しでもお得になるよう、大家はあの手この手を考える必要がある時代がくると予想しますね＾＾
ただ、敷金・礼金の考え方はなくならない気がします。
なくなったとしても家賃に組み込まれるので、全体的に家賃相場が上がるんでしょうかね。
皆さんも家賃額は変えられないけど、少しでも入居者寄りの配慮ができる大家を目指し、その方法をあれこれ考えることは、お互いにとってメリットがあると思います＾＾
これから私は2件3件と増やしていきますけど、ドキがムネムネｗｗｗ
過去に不動産の付加価値を上げるために書いた記事はこちら
